us.olena@yahoo.com uselena48 +38(067) 975 66 11

Торгова нерухомість: поки що в дефіциті

  1. Головна
  2. / Торгова нерухомість: поки що в дефіциті
13.10.2017

На ринку комерційної нерухомості за 8 місяців цього року ввели в експлуатацію всього 8 000 кв. м. На стадії будівництва зараз знаходиться близько 675 000 кв. м.

Гігантоманія скасовується

Бажання багатьох українських девелоперів побудувати найбільший торговий (ТЦ) або торгово-розважальний центр (ТРЦ), розбивається про реалії ринку. Заповнити такі махини швидко, щоб заробити якомога швидше, зараз дуже складно. Практика показала, що заповнення великих ТРЦ, таких як, наприклад, Lavina Mall, вимагало великих зусиль і часу.

Не дивно, що мода на гігантоманію на ринку комерційної нерухомості проходить. Директор міжнародної компанії М+А Global Architects (США) Едвард Ходорковський, на заході в Києві заявив, що пріоритети девелоперів зміщуються з масштабних об'єктів в бік невеликих торгових центрів микрорайонного та районного форматів площею 10-15 000 кв. м. Дизайн і концепція таких проектів повинні залишати простір для маневру, щоб вони могли адаптуватися до сучасних економічних умов.

На думку Ходорковського, майстер-план ТЦ необхідно робити максимально «гнучким». В такому разі у девелоперів буде можливість здійснювати проект поетапно, а також вносити коригування, будувати у відповідності з можливостями фінансування і використовувати будівельні конструкції, які дозволять у майбутньому легко модифікувати і розширити проект.

Основні тенденції ринку ТРЦ за даними Colliers International (Україна)

За даними українських консалтерів, в даний час в Києві будується 4 ТЦ біля станцій метро і ще 7 об'єктів — біля кінцевих станцій швидкісного трамваю.

«Наші фахівці вже кілька років застосовують у розробці концепцій ТРЦ принципи поетапного введення в експлуатацію та створення резервних територій для подальшого розвитку торговельних об'єктів. Це є міжнародним трендом останніх років», — підкреслив президент компанії UTG Вадим Непосєдов.

Попит і пропозиція

Вперше за чотири роки попит на нові торгові площі серйозно перевищив пропозицію. На ринку комерційної нерухомості за 8 місяців поточного року ввели в експлуатацію всього 8 000 кв. м.

Всі якісні торгові приміщення Києва практично на 100% поглинаються ринком. Підтвердженням тому — знижується рівень вакантності, який впав з 10 % до початку року (з урахуванням відкриття ТРЦ Lavina Mall,) до 6 % на кінець червня 2017 року. Зниження цього показника викликане, в тому числі, і незначним новим реченням площ в цьому році.

Обсяги торгових площ Києва даними Colliers International(Україна)

Але така ситуація триватиме недовго. За заявами девелоперів, в 2017-2019 роках обсяг нової пропозиції на ринку торгової нерухомості Києва збільшиться. На стадії будівництва зараз знаходиться близько 675 000 кв. м.

У другій половині 2017 року планується відкриття:

• Smart Plaza (Проспект Перемоги) (GLA ~ 15 000 м2);

• Auchan Petrivka (Рітейл парк) (GLA ~ 11 000 м2);

• Auchan Rive Gauche (1 черга) (GLA ~ 20 000 м2).

Таким чином, обсяг нової пропозиції у другому півріччі 2017 році має скласти 46 000 кв. м. Правда, за оцінками аналітиків, значна частина нового пропозиції може бути здана в більш пізні терміни. Причини — недостатнє фінансування, важка економічна ситуація в країні і високий рівень корупції в галузі.

Орендні ставки

На кінець першого півріччя 2017 року найвищі орендні ставки на секції площею 100-150 кв. м в найбільш успішних ТЦ/ТРЦ Києва склали $68 кв. м/місяць. Орендні ставки на вакантні приміщення на Хрещатику – головній торговельній вулиці столиці знаходилися в межах $83 кв. м/місяць.

Станом на зараз, середні орендні ставки в Києві складають $33 за кв. м, а в об'єктах, що входять в ТОП — 10 ТРЦ, вартість оренди близько $50-60 за кв. м (без ПДВ і комунальних платежів. «Якщо раніше умови диктували орендарі, не існувало поняття середньої орендної ставки і масово практикувалися різні домовленості, тепер стан справ зміниться», — говорить директор компанії UTG Євгенія Локтіонова.

На її думку, через відсутність пропозицій в столиці, на щастя для власників об'єктів торговельної нерухомості, вже в кінці цього року орендні ставки можуть зрости на 20%, а рівень вакантності знизиться до рівня 2014 року – близько 2%.

Виняток становлять хіба що міжнародні компанії, які влаштувалися в Україні. В компанії Colliers International (Україна) повідомляють, що великим міжнародним мережевим операторам цікавий наш ринок. Незважаючи на зовні несприятливу ситуацію в країні і порівняно низький офіційний рівень доходу населення, вони адаптуються під нові реалії, які думають про розвиток, збільшують присутність на ринку. Правда, при цьому намагаються виторговувати для себе у орендодавців максимально вигідні умови – більш низькі орендні ставки, орендні канікули, рекламні привілеї і т. д.

Прогнози

Девелопери очікують, що в 2018-2019 роках на ринку торгової нерухомості Києва пропозиція зросте.

У короткостроковій перспективі, до кінця 2017 року, загальний рівень вакантності в ТЦ/ТРЦ р. Києва буде продовжувати знижуватися, в тому числі і на головних торгових вулицях.

Орендні ставки, найімовірніше, до появи нових ТРЦ залишаться на колишньому рівні.

Яна Довгань

Джерело: Мінфін

 

Пошук

Статті та новини