us.olena@yahoo.com uselena48 +38(067) 975 66 11

Сергій Король: Девелопери вчаться працювати з архітекторами та покупцями

  1. Головна
  2. / Сергій Король: Девелопери вчаться працювати з архітекторами та покупцями
07.02.2020

Компанія ENSO в 2019 році перевищила очікувані обсяги продажів на 20%. І збирається виходити на ринок з офісними проектами. Про своє бачення ринку нерухомості та плани компанії на майбутнє в інтерв'ю Property Times розповів директор з розвитку холдингової девелоперської компанії ENSO Сергій Король.

— Давайте почнемо з підсумків роботи компанії в 2019 рік? Як на них вплинули ситуація з «Укрбудом» і девальвація долара?

— Давайте. Рік був хорошим. Кількість продажів в 2019 році перевершили наші очікування в середньому на 15-20%.

Фактори, про які ви говорите, серйозно не вплинули на ринок. Ситуація з «Укрбудом» жалюгідна, але на наших продажах вона не позначилася — ми не помітили. Непрямий вплив могло бути в момент нашого виходу на ринок, але ми вийшли набагато раніше.

— Ви досить молода компанія, скажіть, будь ласка, які маркетингові інструменти Ви використовуєте для залучення покупців, які найчастіше вважають, що чим довше забудовник на ринку, тим надійніше інвестиція? Адже у вас поки немає результату у вигляді готового продукту?

— Давайте уточнимо, результати є, житлових комплексів введених в експлуатацію поки немає. А продукт — це підноситься в конкретному місці проект, його загальна концепція і всі деталі: двір, оточення, планування та дизайн громадських зон, вхідних груп, планування квартир і все те, що дає потенційному покупцеві повне враження і уявлення про комплексі, і, тим самим підстави для прийняття рішення про купівлю — все це є. Крім того, на майданчику ведуться активні будівельні роботи, за якими будь-який потенційний покупець або вже відбувся інвестор може спостерігати онлайн. І повірте, люди дуже уважно стежать за будівництвом. Вони знають, що в місяць повинно зводитися два поверхи. Хід будівництва на форумах обговорюється дуже активно. Як тільки активність на будівництві зменшується (на думку інвесторів), вони вже на другий день піднімають шум на форумі, телефонують, пишуть і переживають. Ми в свою чергу роз'яснюємо об'єктивне положення справ на будмайданчиках.

— Які маркетингові інструменти ви використовуєте для залучення покупців?

— Давайте я не буду відкривати всі наші секретики.

Але головним, на мою думку, є серйозні зусилля, наші і наших архітекторів, маркетологів по розробці концепції проекту, величезну увагу до великої кількості деталей і до самого головного об'єкту наших зусиль — людям, які будуть в наших комплексах жити.

— Чому ж купують у вас, молодий компанії?

— Ми ставимося до продукту не тільки як до бізнесу. І, може для когось це прозвучить пафосно, але це один з основних принципів роботи нашої компанії над проектами. Ми любимо наше місто і з великою повагою ставимося до його мешканців. Наші об'єкти не повинні створювати проблем, а навпаки. З проблемних територій ми створюємо прекрасні місця для життя і атмосферу, де люди будуть працювати, жити, творити і ростити дітей.

Ми ретельно вивчаємо наших потенційних клієнтів, їх звички, спосіб життя, їх цінності і переваги. Ми, на відміну від багатьох конкурентів, витрачаємо багато часу й коштів на пошук відповідей на ці питання. В результаті пропонуємо ринку той продукт, який відповідає на ці запитання і, отже, дає нам можливість успішно конкурувати з нашими колегами.

Ми піклуємося про людей і в більш широкому сенсі. Застосовуючи принципи сталого будівництва, стійкої архітектури, ми думаємо в першу чергу про майбутні покоління, про те, як важливо оптимально використовувати природні ресурси, виробляти менше відходів, ефективно їх переробляти. Можливо, на нашому ринку ці питання рано комунікувати, але я впевнений, що багато хто наші клієнти поділяють нашу точку зору.

Ще одним з факторів готовності і бажання купувати у наших об'єктах є наша прозорість і відкритість. На будь-які питання, що виникають у зв'язку з будівельним процесом, процесом майбутньої експлуатації об'єктів, перспективними проектами, у нас можна завжди отримати вичерпні відповіді.

Такий підхід не може залишитися непоміченим, особливо на тлі того, як багато «сірих» і «сірих» проектів з'являється на ринку.

 

 
1 / 2

 

— Коли забудовник створює це саме «місце для житла», він витрачає кошти на облагороджування прибудинкової території, створення там комфортної атмосфери. Закладаються ці витрати у вартість квадратного метра? Чи є взаємозв'язок між красивим двором і вартістю житла при покупці?

— У частці витрат забудовника у благоустрій прилеглих територій займає великий обсяг. Розумієте, є два підходи забудовника до проектів. Комусь вигідно швидко освоїти ділянку, побудувати, іноді навіть посадити кілька дерев і чагарників і зробити стандартну, вже набила оскому дитячий майданчик, швидко продати і йти на наступну ділянку.

У нас інша стратегія підходу до проектів. Ми співпрацюємо з кращими фахівцями в країні в області ландшафтного дизайну, які починають свою роботу з серйозного вивчення навколишнього району, його транспортних і пішохідних потоків, ми разом визначаємо місця для створення великого розмаїття різних місць для відпочинку, прогулянкових зон, дитячих майданчиків для різних вікових груп, майданчиків для активного відпочинку підлітків, громадських заходів та інше, інше. Перелік величезний, і він залежить і від оточення, і від розмірів земельної ділянки, і від атмосфери, яка створюється проектом.

Впливають результати такої кропіткої роботи професіоналів і витрати у зв'язку з нею на вартість квадратного метра? Впливають, звичайно. Але коли потенційний покупець бачить, які результати ми отримуємо на виході, він сам приймає рішення, чи готовий він оцінити отриманий в результаті продукт вище.

— Експерти ринку прогнозують підвищення цін на квадратні метри в новобудовах мінімум на 12% в цьому році. Як Ви вважаєте, це реально? У ваших об'єктах буде підвищення вартості?

— Було і буде. Але в результаті, швидше, еволюційних процесів. Кожен наступний наш проект стає все цікавіше. Ми робимо домашню роботу над помилками і прорахунками, залучаємо все більша кількість висококласних фахівців різного профілю, лідерів у своїх галузях, будь то ландшафтний дизайн, архітектура або освітлення, дизайн приміщень загального користування або постачальників віконних та фасадних систем.

Наприкінці 2020 р. ми введемо в експлуатацію наші перші об'єкти і почнемо ними керувати. І це ще один з елементів успіху наших майбутніх проектів. Професійна керуюча компанія, фахівці якої беруть участь у розробці проектів і концепцій, з тим, щоб передбачити всі дрібниці, пов'язані з майбутніми процесами експлуатації об'єктів.

— На скільки ви будете підвищувати ціни?

— Думаю, що протягом цього року природним шляхом наш продукт зросте на 10-15% в ціні.

— Що, на вашу думку, гальмує ринок зараз? Які проблеми є на ринку?

— Від будь-якого девелопера або спеціаліста на ринку ви почуєте цей відповідь — відсутність Генплану, який, ми сподіваємося, буде прийнятий у першій половині цього року. Ним передбачається, крім усього іншого, будівництво житла разом з соціальною інфраструктурою, розвиток парків, придніпровських зон, і дуже важливе — ревіталізація промислових територій. Разом з розвитком транспортної інфраструктури це дасть новий поштовх і потенціал для цікавих, сучасних проектів.

Щодо ринку, він у нас незрозумілий і неправильний. Але він розвивається. І стає краще. Років 10 тому я говорив про те, що пора звертати увагу на архітектуру нових проектів, відходити від стандартних, типових рішень радянських часів. Досить думати про квадратних метрах. Давайте думати про атмосферу. І ця тенденція з'явилася. Зараз у місті, і не тільки, з'являються архітектурно цікаві проекти, які користуються популярністю у покупців.

Але цього на сьогодні недостатньо. Головною точкою програми в будь-яких проектах нерухомості, будь то житлові або комерційні повинні стати люди — їх рішення про покупку, їх бажання повернутися в те чи інше кафе, ресторан, скористатися тією або іншою послугою формують зрештою прибуток.

Упевнений, з таким підходом дуже скоро погодяться багато. І ринок знову змінитися. В кращу сторону.

 

 
1 / 2

 

— Чи готові забудовники платити архітекторам і таким чином збільшити витратну частину проекту?

— Забудовники завжди платили архітекторам і будуть платити.

Я б інакше поставив питання. Сьогодні не всі забудовники готові і можуть ставити архітекторам правильні завдання.

А для того, щоб поставити архітектору правильну задачу, потрібно глибоко знати ринок, розуміти, чого ти хочеш від майбутнього проекту, розрахувати його потенціал, сильні і слабкі сторони, вплив на оточення і вплив оточення на проект. Тільки тоді завдання може бути коректно сформульована.

Сьогодні ринок змінюється, і забудовники вчаться працювати з архітекторами. Зараз акцент спрямований на людей і на їх комфорт. А це в жодному разі не монофункция. Це мікси.

— Ви зараз говорите про багатофункціональні комплекси?

— Я кажу про те, що був неправильний підхід до зонування. І, до речі, не тільки у нас, але і в Штатах, в Європі. Коли було чітко розмежовано використання величезних ділянок землі тільки під житло, промзони, торгівлю і окремо ще зелена зона. Все це створювало необхідність з'єднання цих окремих функцій дорогами, кількість і ширина яких зростала. Час на проїзд від будинку до будь-якого іншого інфраструктурного об'єкта збільшувалася, вулиці порожніли, життя завмирало. Всі давно зрозуміли, що це неправильно і необхідно ситуацію змінювати.

Цікаво, коли в проекті є все: офіси, житло, кафе, і діти, і паркування, і ресторани, і магазини, і сервіси, і рекреація — тоді всім зручно, комфортно, безпечно і весело.

— Які плани на розвиток у компанії?

— У нас сьогодні три майданчики в процесі будівництва, житло в яких продається. Взагалі у компанії в портфелі є кілька майданчиків на Лівому березі і якась кількість на Правому. На трьох з них ми плануємо здійснити офісні проекти.

Офісні проекти передбачаються різної площі від 10 до 40 000 квадратних метрів.

Це будуть якісні, сучасні проекти з тими ж підходами в концепціях, що і у випадку з житлом, але з урахуванням офісної специфіки. Роботу над проектом вже почали, але фактичне будівництво почнемо з 2021.

— Які у вас плани на 2020 рік?

— Дуже багато чого при реалізації планів залежить від того, який зміст буде від міста, які правила гри будуть встановлені і наскільки місто буде готовий здійснювати заплановані програми.

В цьому році ми плануємо закінчити 3 і 4 секції в житловому комплексі Poetica.

— Квартири з ремонтом у вас будуть?

— В одному з проектів у нас можуть виникнути апартаменти готові до заселення. Але поки ринок, як нам здається, до цього не готовий. Це потрібно, цікаво і правильно, і ми до цього прийдемо, але не сьогодні.

— Але ж інші компанії на ринку будують і продають квартири з ремонтом, як думаєте, чому?

— Вони будують і продають апартаменти під здачу в оренду. Ви зараз говорите про інвестиційний продукт, а не про те, що будують для житла. І потрібно відрізняти: продаж з ремонтом або продаж з послугою ремонту, яка входить у вартість квартири. У нас поки що в більшості випадків, коли оголошують про продаж квартир з ремонтом, пропонують саме цю опцію. Ми вивчали це питання і не побачили сенсу. Але, я впевнений, що у нас з'явиться ринок готових до в'їзду квартир з ремонтом, як з'явилося розуміння необхідності якісних архітектурних рішень.

— До речі, про якості, як ви ставитеся до класифікації житла? Потрібна вона на ринку? Якого класу житло ви будуєте?

— Класифікація має значення в офісному ринку. Вона важлива для інвесторів, у тому числі зарубіжних, що працюють на українському ринку, і служить орієнтиром у правильному виборі об'єктів.

Що сказати про класифікації житла? Не пригадую, щоб у якому-небудь розвиненому ринку нерухомості будь то Великобританія або США, Франція або Німеччина існувала класифікація житла.

Класифікація виникла у нас і наших східних сусідів з-за бажання що-то, як-то, кудись, як завжди, зарегулювати. Інша з можливих причин — фахівцям (оцінювачам, ріелторам) необхідно правильно і швидко оцінювати і позиціонувати об'єкти. В такому випадку можливе.

Мені часто говорять про орієнтири для покупців? Ви серйозно? Я впевнений, що реальному покупцю байдуже, до якого класу відноситься житло. Головне, щоб воно влаштовувало покупця за ціною, якістю, планування, розташування, оточення, інфраструктурі.

Покупець здатний самостійно розібратися у всій різноманітності пропозицій на ринку і дати самостійну оцінку об'єкта у вигляді купівлі. Тим більше, що будь-яка інформація про особливості проекту, про матеріали, технічне оснащення доступна і не є комерційною або іншою таємницею.

Якщо говорити, все ж про існуючу на ринку класифікації і намагатися застосувати її до наших споруджуваних об'єктів, то це бізнес-клас, з тими чи іншими застереженнями, тому, що без них дуже багато об'єктів в Києві сьогодні не відповідає своєму класу.

Розмовляла Яна Довгань

Джерело: propertytimes

Пошук

Статті та новини