us.olena@yahoo.com uselena48 +38(067) 975 66 11

Рынок коммерческой недвижимости Киева в 2018 году: итоги III квартала

  1. Главная
  2. / Рынок коммерческой недвижимости Киева в 2018 году: итоги III квартала
04.12.2018

Как менялись спрос, предложение и арендные ставки в 2018 году на офисную, торговую, отельную и складскую недвижимость?

Предлагаем вам обзор ситуации на рынке коммерческой недвижимости, подготовленный по данным аналитиков NAI Ukraine.

Офисы: предложение и спрос

В 2016 году объем нового предложения на рынке офисной недвижимости в Киеве составил 36,9 тыс. кв.м., а в 2017-ом – 43,3 тыс. кв.м. Сейчас на разных стадиях реализации находится еще 206,5 тыс. кв.м. офисных площадей, которые могут пополнить рыночное предложение.

В 2018 году уже введены в эксплуатацию офисные площади 12,8 тыс. кв.м..

К концу года ожидается открытие новых бизнес центров и расширения действующих БЦ, после чего совокупное предложение увеличится на 39,1 тыс. кв.м.

По данным NAI Ukraine, во второй половине 2017 года закрепилась тенденция улучшения экономической ситуации и деловых ожиданий компаний. Это стимулировало рост спроса на рынке офисной недвижимости.

Предложение офисной недвижимости в Киеве

 

Арендные ставки на офисную недвижимость и вакантность площадей в офисных и бизнес центрах

В III квартале 2018 года наблюдался рост арендных ставок в пределах 3-4% с начала года. Ставки на лучшие офисные помещения в Киеве находились в диапазоне 19-38 дол. за кв.м., ставки аренды на офисы классов В и С – в диапазонах 11-21 и 7-16 дол./кв.м соответственно.

Уровень арендных ставок в Киеве для офисов высокого класса в центральном деловом районе находятся на уровне, близком к немецким городам Гамбург и Дюссельдорф, и превосходит многие европейские столицы, в том числе, Варшаву, Прагу, балтийские столицы.

Арендные ставки на офисную недвижимость в Европе

 

Увеличение спроса при рекордно низком предложении новых офисных площадей в 2017 году и малом объеме нового предложения в 1-3 кварталах 2018 года привело к снижению вакантности с 13% в конце 2017 года до 8,5% на конец 3 квартала 2018 года.

Принимая во внимание объем заявленного к вводу предложения и сохранение темпа поглощения, NAI Ukraine прогнозируют, что рынок к концу 2020 года может дойти до 4-5% вакантности и фактического дефицита офисных площадей. В связи с этим ожидается появление новых проектов.

Отметим, на начало 2018 года в Киеве функционировало более 100 классифицируемых бизнес- и офисных центров, а общее рыночное предложение составляло около 1,82 млн. кв.м.

Баланс рынка офисной недвижимости

 

Основные тенденции на рынке торговой недвижимости

На сегодня в Киеве функционирует порядка 1 359 тыс. кв.м. торговых площадей, представленных в более чем 70 объектах.

2018-ый начался активно с точки зрения нового предложения – в первой половине года открыты ТРЦ с общей GLA в 60 тыс. м.кв., но 3 квартал не отметился вводом нового предложения.

Предложение торговых площадей в Киеве

На конец 3 квартала 2018 года объем соответствует показателю 465 кв.м. на 1000 жителей по уровню насыщенности качественными торговыми площадями, что ниже средних показателей других восточно-европейских столиц. Если принять во внимание реальное население города (4 млн. по данным КГА), и растущие пригороды города, то показатель насыщенности становится одним из наиболее низких в Европе. Чтобы догнать среднеевропейский показатель, городу нужно еще как минимум 1,12 млн. м.кв. торговых площадей.

Обеспеченность торговыми площадями в Европе

 

На данный момент на разных стадиях готовности находится порядка 1 200 тыс. кв.м. нового предложения, что приравнивается к текущему объему рынка.

Заметна тенденция концентрации на масштабных объектах, и расширения существующих площадей, что соответствует запросам потребителей.

Спрос на рынке торговой недвижимости

В 2016 году появились предпосылки к стабилизации экономики, курса национальной валюты, роста потребительских настроений и объемов розничного товарооборота. Это позволило украинским и международным брендам начать или продолжить экспансию.

Новые международные бренды в Украине

 

За первые 9 месяцев 2018 года на рынок ритейла Украины уже вышло 12 международных брендов, среди которых H&M, который открыл первый долгожданный магазин в Lavina Mall. Основными локациями для развития ритейлеры выбирают ведущие ТРЦ города.

Сегодня в Украине представлено более 600 брендов. Внутренний климат сохраняет благоприятные условия для открытия и развития иностранных компаний на рынке ритейла.

 

Вакантность торговых центров

В 2016 году вакантность оставалась стабильной и не превышала 6%, но в ноябре-декабре произошел скачок до 10%, связанный с открытием Lavina mall и ЦУМ.

К концу 2017 года уровень вакантности упал на 4,4 пункта – с 9,6% в начале года до 5,2% в конце.

Несмотря на открытие нескольких торговых центров в первой половине 2018 года уровень вакантности опустился до 4,5%, благодаря высокой заполняемости новооткрытых объектов.

 

Уровень арендных ставок в торговых центрах

В 2017 году арендные ставки в среднем по Киеву выросли на 6-10%, преимущественно за счет повышения в лучших торговых объектах.

Открытие новых качественных объектов стимулировало продолжение роста арендных ставок ещё на 2% только за 3 квартал 2018 года.

По данным NAI Ukraine, масштабный ввод нового предложения в 2018 и 2019 годах может привести к уменьшению среднего показателя ставки по городу за счет проседания в более старых и менее качественных объектах. При этом, высокие показатели ставок лучших объектов вряд ли уменьшатся.

Сколько стоит аренда в ТРЦ Киева

Предложение на гостиничном рынке

На данный момент в Киеве на рынке отельной недвижимости предлагается порядка 13 тыс. номеров, большинство из которых категории «3 звезды».

В условиях благоприятной макроэкономической ситуации заметно увеличение девелоперской активности в гостиничном секторе. За 1-3 кварталы 2018 года реализованы проекты Aloft Hotel (4*, 310 номеров), Ibis Railway Station (3*, 281 номер), BURSA (33 номера) и Favor Park Hotel (133 номера).

По информации NAI Ukraine, сегмент 3-звездочных отелей преимущественно состоит из гостиниц, которые устарели и не соответствуют стандартам качества фирменного отеля среднего ценового сегмента, поэтому, сегмент имеет потенциал для дальнейшего качественного наполнения.

Отели дорогого сегмента (5 звезд) составляют 11%, и 71% из них находится под управлением международных сетей.

Номерной фонд Киева

 

Ценовая политика и заполняемость

В 2018 году продолжилась тенденция роста заполняемости в 1-3 квартале на 4,7%, что нехарактерно для данного периода. Заполняемость отелей на момент проведения финала «Лиги Чемпионов 2018» привела к кратковременному буму на рынке.

Показатели среднего отпускного тарифа также продолжили рост в отелях категории 5 звезд. Что касается ADR средней категории отелей, то свой вклад внесло новое предложение. Темп роста замедлился по причине перераспределения существующих корпоративных клиентов.

Увеличение средней цены номера и заполняемости повлияло на доходность номера: в 1 половине 2018 года она продолжила рост до 63,6 евро.

Отельный рынок Киева: экономические показателиУлучшение ситуации на рынке отельного бизнеса дало возможность Киеву достичь в показателе ADR уровня европейских туристических стран. По показателям среднего тарифа Киев обогнал Амстердам, Милан, Берлин и Прагу. Загрузка отелей сказалась на доходности номера, но при этом она ненамного меньше, чем у Праги.

ADR европейских столиц

 

Спрос на отельном рынке

За 1-3 квартал 2018 года количество иностранных посетителей Киева выросло почти на 30% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и составило 850 тысяч иностранных туристов. Спрос на номерной фонд в столице постепенно растет и превышает номерной фонд Софии и Бухареста.

Аналитики NAI Ukraine прогнозируют продолжение улучшения основных показателей операционной деятельности гостиниц на фоне улучшения экономической ситуации в стране. К концу 2018 года ожидается укрепление цен и небольшой рост заполняемости гостиниц за счёт роста туристической привлекательности Украины.

Рынок логистической недвижимости в III квартале 2018 года

Статистические показатели, влияющие на рынок логистической недвижимости, остались стабильными: грузооборот в Киевском регионе вырос на 0,2%, в целом по стране этот показатель упал на 0,96%. Розничный товарооборот в Украине вырос на 14% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года, в Киеве и области – 11%.

В последние годы девелопмент новых объектов был сильно ограничен. За первые 9 месяцев 2018 года на рынке логистической недвижимости не было новых открытий для спекулятивного рынка. Заявленные объекты переносятся на конец 2018 года или на 2019 год. Украина пока имеет один из наименьших объемов спекулятивного рынка и сильно уступает темпам ввода нового предложения развитым странам.

Складские помещения, Украина и Европа

Спрос на рынке логистической недвижимости

К концу 2017 года, благодаря росту поглощения и ограниченности предложения для открытого рынка, продолжилось падение вакантности до 5%. На конец 3 квартала 2018 года уровень вакантности упал еще до 3%. Основу спроса формируют оптовые и розничные ритейлеры – 54%. Высокий спрос остается на качественные площади крупных лотов в непосредственной близости к Киеву. Развитие e-commerce и активизация на рынке розничной торговли обусловили высокий спрос на склады в черте города, склады «последней мили», предложение которых ограничено.

Поглощение и вакантность на рынке логистической недвижимости в Украине

Арендные ставки на складские помещения

В 1-3 кварталах 2018 года проявилась тенденция роста арендных ставок: на конец 3 квартала 2018 года ставки на складские помещения установились в диапазоне от 3,2 до 5,5 дол. США/м.кв./мес. Восстановление экономики, сопровождаемое ростом спроса на складские помещения, наряду с ограниченным спекулятивным предложением, скорее всего продолжат стимулировать рост ставок. На конец 2017 года Киев по ценам уже опередил Ригу, Рим, Прагу, Бухарест.

Арендные ставки на склады: Киев, Украина, Европа

 

Инвестиции в рынок логистической недвижимости

На данный момент на рынке наметилась тенденция к приобретению логистических комплексов. В 2017 году был осуществлены сделки при участии Dragon Capital, «АТБ» и Good Wine. В 1-3 кварталах 2018 года интерес к покупке логистических и складских объектов в Украине сохранился, в виду наметившегося дисбаланса рынка и недостатка предложения. Вместе с тем, общая активизация спроса на рынке стимулирует рост ставок и понижение ставок капитализации, хотя они пока и сильно превышают европейские.

Источник: naiukraine.com

Поиск

Статьи и новости