/
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ХАРЬКОВА ПО СОСТОЯНИЮ НА 15.09.2021
20.09.2021
Авторы статьи: Виктория Рыльцева, Абдурахман Шайхалов, Владимир Чекалов, Игорь Балака
Карантинные ограничения существенно не повлияли на активность девелоперов, которые уже находились на этапе строительства своих объектов недвижимости. В результате этого в 2020 году показатель ввода в эксплуатацию бизнес-центров был рекордным за более чем 15-летний период – 7 новых БЦ. Сейчас на этапе строительства находится еще 12 объектов.
Низкий уровень вакантности офисных площадей в начале 2020 года и активизация спроса в 2021 году не позволили произойти критическим изменениям в этом сегменте рынка.
Среди основных негативных тенденций, сложившихся на рынке аренды офисов, можно выделить тенденцию уменьшения площади офиса из-за перевода на удаленный режим работы сотрудников некоторых арендаторов.
Еще одной тенденцией является создание «гибких» пространств среди вакантной части существующих офисов.
В 2021 году увеличилось количество сделок на рынке субаренды офисов.
Как показали результаты 2020 и первой половины 2021 года, среди системных арендаторов, в первую очередь, спрос будет формироваться на качественные объекты в бизнес-центрах класса «А» и «В».
Таким образом, возможные дальнейшие карантинные ограничения, связанные с пандемией, вероятнее всего, не окажут глобального влияния на рынок офисной недвижимости Харькова в 2021 году.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Кумулятивное предложение офисных помещений в аренду (GLA) в профессиональных и непрофессиональных офисных центрах Харькова на конец августа 2021 года достигло показателя 855 тыс. кв.м. (при общей площади (GBA) свыше 1,1 млн. кв.м).
По состоянию на 15.09.2021 в Харькове работает 50 бизнес-центров класса «А» и «В» совокупной офисной площадью в аренду (GLA) порядка 275 тыс. кв.м.
Обеспеченность профессиональными офисами класса «А» и «В» в Харькове составляет 193 кв.м на 1000 чел.
За 8 месяцев 2021 года был введен в эксплуатацию только один БЦ класса «В» – 2 очередь в торгово-офисном центре ЭПОС (пл. Защитников Украины, 2).
В отличие от невысокой активности девелоперов в 2021 году, в прошлом году был зафиксирован наивысший годовой прирост новых офисных площадей в Харькове за более чем 15-ти летний период.
Так в 2020 году было введено в эксплуатацию 7 бизнес-центров класса «А» и «В» совокупной офисной площадью в аренду (GLA) 47 950 кв.м. Это БЦ «DIAMOND CITY», «ROTUNDA HALL», «IT Park Manufaktura» (секция HOME), «Юм-Инвест», «Тиняковка», «Vario», «Фагот».
До конца 2021 года заявлен ввод в эксплуатацию еще 5 БЦ площадью офисов 45200 кв.м. Планируются к вводу БЦ класса «В»: «Elysium Plaza» (бывш.название «Шар в кубе»), «IT Park Manufaktura» (секции Space, Place и Next), «Матрица», «Соломон», «Planeta Mall».
Кроме указанных выше бизнес-центров, на различных этапах реализации находится 7 проектов строительства БЦ класса «А» и «В» общей площадью свыше 100 тыс. кв.м. с заявленными датами ввода в эксплуатацию в 2022-2023 годах.
СПРОС
Начиная с середины февраля 2021 года активность на рынке офисов Харькова увеличилась. Это сказалось на уменьшении показателей вакантности и снижении темпов падения арендных ставок в качественных бизнес-центрах.
Наибольшее количество арендаторов готовы были снимать офисы по арендной ставке 200-250 грн./м2/месяц.
Что касается ценовых ожиданий арендаторов офисов в БЦ, расположенных в центральных районах города, то основная доля запроса на такие офисы была по ставке 250-300 грн./м2/месяц.
В связи с увеличившимся предложением на рынке аренде, практически до нуля упал спрос на помещения в состоянии «shell & core». Также арендаторы увеличили свои требования к качеству бизнес центров, в которых планировали арендовать офисы.
Наиболее активными арендаторами, как и в предыдущие годы, были компании ІТ-сектора. Их доля составляла порядка 56%.
Наряду с ІТ-компаниями, значительную долю спроса формировали компании секторов логистики, производства, энергетики, медицины, образования, проектные и консалтинговые компании.
Самый высокий спрос со стороны арендаторов был зафиксирован на офисы в современных бизнес-центрах, расположенных в центральных районах города.
Во второй половине 2021 года вновь образовался дефицит площадей в аренду свыше 1 000 кв.м в БЦ высокого качества в центральных районах города.
Несмотря на увеличение вакантности и коррекцию арендных ставок, спрос на покупку офисов, особенно в центральных районах, увеличился.
По-прежнему, стабильно высокий спрос остается на готовый арендный бизнес - офисные пространства с действующими арендаторами. Качественный офис с доходностью 10-12% годовых (как правило, класса «А» или «В»), имеет самую высокую ликвидность и спрос со стороны инвесторов, нацеленных на пассивный доход.
ВАКАНТНОСТЬ, АРЕНДНЫЕ СТАВКИ, ЦЕНЫ
Активизация спроса на аренду в 2021 году привела к значительному снижению вакантных площадей в бизнес-центрах класса «А» – до уровня 1,4%, БЦ класса «В» – 11,6%.
По итогам 2020 года:
-было зафиксировано снижение спроса на офисную недвижимость;
-в эксплуатацию было введено самое большое количество бизнес-центров за последние 15 лет.
Это привело к тому, что вакантность в бизнес центрах класса «А» увеличилась с 2% (на начало 2020 года) до 32% (по состоянию на конец 2020 года). Вакантность бизнес центров класса «В» за этот период увеличилась с 6% до 16% соответственно.
Высокий уровень вакантности в начале 2021 года в БЦ класса «А» связан с незначительным увеличением вакантности в существующих бизнес-центрах данного класса, а также с вводом в эксплуатацию двух крупных БЦ в конце 2020 года - «ROTUNDA HALL» и «DIAMOND CITY».
Активизация спроса на аренду с середины февраля 2021 года позволила снизить вакантность в БЦ класса «А» к концу августа до 1,4%.
Что касается уровня вакантности в БЦ класса «В», то данный показатель значительно отличается от месторасположения офисного центра в пределах города. Так, в БЦ класса «В», расположенных в центральных районах, средняя вакантность по состоянию на 31.08.2021 находилась на уровне 6%, в то время как в БЦ за пределами центра – на уровне 24%.
В августе текущего года невысокий уровень вакантности в БЦ класса «А» и «В» в центральных районах города привел к превышению спроса над предложением офисов совокупной площадью свыше 10 000 кв.м (по имеющимся заявкам на аренду).
По результатам 2020 года было зафиксировано снижение уровня арендных ставок на офисы в Харькове. Так к концу 2020 года арендные ставки снизились в среднем на 13% относительно показателей на начала года.
К концу лета 2021 года во многих бизнес-центрах класса «А», «В» арендные ставки вернулись к уровню начала 2020 года, а в отдельных БЦ – даже было зафиксировано их повышение.
Также следует отметить, что в некоторых БЦ арендные ставки в долларовом эквиваленте не менялись по сравнению с началом 2020 года.
Арендные ставки по состоянию на 15.09.2021:
- БЦ класса «А» - 15-17 USD/ м2/месяц
- БЦ класса «В» (центральные районы города) - 12-15 USD/ м2/месяц
- БЦ класса «В (за пределами центра) - 8-13 USD/ м2/месяц
