us.olena@yahoo.com uselena48 +38(067) 975 66 11

На что стоит обратить внимание перед инвестированием в украинскую недвижимость

  1. Главная
  2. / На что стоит обратить внимание перед инвестированием в украинскую недвижимость
22.07.2019

Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International Ukraine, рассказывает об общих тенденциях юридической проверки коммерческой недвижимости Kyiv Post 15 июля 2019 года.

При 12-процентной доходности - в два раза выше, чем в странах Европейского Союза - инвестиции в коммерческую недвижимость Украины могут быть очень выгодными. 
Но есть и серьезные риски. Чтобы избежать финансовой катастрофы, любой инвестор в Украине должен проверить все перед покупкой или разработкой недвижимости, проведя детальную юридическую, техническую и рыночную экспертизу.

«После того, как вы потратите 50 миллионов долларов, что является довольно большой суммой, это означает, что вы убедитесь, что вы покупаете не проблему, а покупку актива», - сказал Александр Носаченко, управляющий директор Colliers. Интернешнл Украина, местный филиал глобальной коммерческой риэлторской компании Colliers.

В 2005–2007 гг. Недвижимость по всей Украине продавалась как горячие пирожки, а рынок был необоснованно перегрет. В эти дикие годы покупателям было просто неинтересно заниматься копанием, необходимым для сбора всей необходимой информации о своих покупках.

«Люди платили слишком много за активы в основном потому, что все были в движении, и у них был почти стадный менталитет:« Мы должны выйти на рынок, мы должны что-то купить, это куда-то идет », - сказал Ник Коттон. управляющий директор киевского офиса Cushman & Wakefield, американской компании по коммерческой недвижимости.

С тех пор рынок изменился, как и отношение к проведению должной осмотрительности.

«Сегодня, в основном, местные (застройщики) уже действуют должным образом, с самого начала все правильно структурируют, чтобы в будущем они могли без проблем продать его иностранному инвестору», - сказал Носаченко.

Рынок заставляет подчиняться

Украинский рынок недвижимости имеет несколько очень интересных особенностей, которые напрямую влияют на спрос на due diligence.

Во-первых, девелоперский сектор рынка недвижимости Украины в основном ориентирован на местных инвесторов. Он в основном закрыт для иностранцев, поскольку требует сбора тонн разрешений, и очень немногие иностранные игроки могут преодолеть этот барьер.

В отличие от этого, покупка уже завершенных проектов в сфере недвижимости в Украине, например, бизнес-центров, которые уже приносят доход от аренды, является популярной сферой для иностранных инвесторов.

Все эти инвесторы задают правильные вопросы, и без правильных ответов они не будут покупать.

«Поскольку у нас значительная доля иностранного капитала, и любая сделка с участием иностранного капитала требует должной осмотрительности, это должно быть сделано правильно», - сказал Роман Герасимчук, директор City Development Solutions, консалтинговой компании по недвижимости.

Под микроскопом

В Украине юридическая экспертиза особенно востребована. Это является прямым результатом слабого правопорядка страны и ее нефункциональной судебной системы, которая может создать огромные риски для инвесторов.

«Правила здесь не прозрачны, законодательство проблематично и, что более важно, судебная система вообще не прозрачна», - сказал Носаченко. 
На развитых рынках, таких как страны ЕС, где законодательство и суды работают правильно, оценить риски и возможные результаты относительно легко.

На украинском рынке никто не может дать никаких гарантий.

"Зачем? Потому что кто-то просто платит взятки за желаемое решение суда », - сказал Носаченко.

Права на землю, разрешения на строительство и права собственности на собственность создают особые проблемы.

«Есть множество дел, связанных с облагораживанием земельных участков из-за их первоначального незаконного распределения. В результате это может даже привести к сносу зданий, построенных на таких земельных участках, а также к уголовному преследованию против вовлеченных сторон », - сказал Александр Мельник, адвокат фирмы GOLAW.

Кроме того, по словам Коттона, в Украине нет публичных записей о том, что было куплено и по какой цене.

«В Великобритании у вас есть полная прозрачность в отношении сделок на рынке капитала. То есть в государственном земельном реестре. Здесь у вас ничего нет », - сказал он. 
Еще одна головная боль - отслеживание всех транзакций, совершенных с данным зданием. По словам Герасимчука, одна неудачная сделка в прошлом может привести к серьезным юридическим проблемам в будущих сделках.

Техническая юридическая экспертиза также является ключевой подготовкой к сделке с недвижимостью, особенно в Украине, где строительный бизнес далеко не прозрачен. Это может выявить серьезные технические недостатки, даже если документация продавца выглядит нормально.

«Был случай, когда по всему зданию была обнаружена строительная трещина, и ее пришлось полностью демонтировать, хотя изначально планировалось ее реконструировать. Это привело к серьезным финансовым потерям », - сказал Герасимчук.

В совокупности все эти проблемы рисуют неблагоприятную картину: 95 процентов всех проектов в Киеве далеко не безрисковы, сказал Носаченко в интервью Kyiv Post.

Власть банков

Банки являются еще одной причиной, почему должная осмотрительность является обязательным условием для проектов в сфере недвижимости. Они просто не хотят финансировать покупки коммерческой недвижимости.

По словам Коттона, даже в соседней Польше, когда кто-то покупает здание за 1 миллион долларов, велики шансы, что он или она займут 70 процентов денег в банке. А покупатель будет занимать по более низкой ставке, чем в Украине - например, 4 процента.

«В ЕС банки рады выдавать кредиты на недвижимость, потому что это всегда выгодная история. Но к банкам предъявляются одни из самых высоких требований к надлежащей проверке », - сказал Герасимчук.

Он убежден, что если украинские банки будут финансировать сделки с недвижимостью и отдавать деньги на развитие коммерческой недвижимости, то это будет стимулировать рынок к созданию дорожной карты для правильного строительства.

Стоило того

В Украине сделать юридическую экспертизу не дешево.

По словам Colliers, цена может варьироваться от 5000 до 50 000 долларов, в зависимости от того, сколько нужно сделать. Для технической экспертизы цена начинается от 2000 долларов и может достигать 10000 долларов или выше.

Однако невыполнение этого может стоить миллионы долларов.

В Одессе завод был выкуплен за счет покупки корпоративных прав. Покупатели планировали построить коммерческую недвижимость на своем месте.

Компания Герасимчука была вовлечена на этапе, когда сделка была почти завершена. Но затем окончательная проверка показала, что часть здания не имела подтвержденных прав собственности.

«Для этой части здания была сделана большая скидка», - сказал Герасимчук. «Это результаты юридической и экономической экспертизы, которая сэкономила сотни тысяч долларов».

Источник: kyivpost

Поиск

Статьи и новости