Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина) – об особенностях классификации офисной недвижимости.
Классификация офисных зданий – это скорее искусство, чем наука. Границы между классами А и В в большинстве случаев довольно размыты. Многие из требований, которые ранее отличали классы, стали стандартом.
Прежде всего, в вопросах энергоэффективности, комфорта для резидентов и т.д. Девелоперы, развивающие офисную недвижимость в любом из классов, активно внедряют инновации. Сейчас уже никого не удивишь помещениями формата open space с hot-desk или панорамными окнами.
В Киеве общее предложение качественной офисной недвижимости к концу 2019 года достигло почти 2 млн. кв. м. Из них около 400 тыс. кв. м – класс А. Все предложение высококачественных объектов класса А в Киеве сосредоточено в деловом центре, на Подоле, в Шевченковском и Печерском районах. К примеру, в центре Киева из всех офисных зданий доля бизнес-центров класса А составляет около 70%.
География профессиональных бизнес-центров класса В гораздо шире. Здания рассредоточены по всем районам столицы, в том числе и на Левом берегу. В центральных районах столицы бизнес-центры класса В среди всех офисных зданий занимают долю около 30%.
Что важно, арендные ставки уже не являются маркером класса. В отдельных случаях ставки в зданиях класса В могут быть выше показателей в бизнес-центре класса А.
Этажность в Киеве не влияет на класс здания, ведь рынок профессиональной недвижимости только развивается. Даже уникальный дизайн фасада – для обоих классов – размытый фактор. А вот наличие подземной парковки – необходимое условие для класса А, но и здесь есть особенности. Например, если общемировой показатель составляет одно паркоместо на 100 кв. м арендуемой площади, то в киевских проектах он немного иной – одно паркоместо на 200-250 кв. м.
Четкую функцию “разделителя классов“ сохраняет качество инженерии. Что же касается экологических стандартов, то им уделяют внимание офисы обоих классов, поскольку наличие зеленой аккредитации дает существенное преимущество в позиционировании здания. Например, корпуса UNIT.City (класс В) сертифицированы по LEED, Astarta (класс А) по BREEAM.
В других странах критерии классификации варьируются от рынка к рынку, но большинство из них используют очень похожие контрольные списки.
В частности, на развитых рынках Европы, США и Юго-Восточной Азии к классу А относятся высотные здания, в идеале от 30 этажей, предоставляющие сервис высшего качества, включая подземную парковку и круглосуточную охрану.
Продукт класса B, как правило, имеет экстерьер попроще, меньшую площадь остекления, технологически менее совершенные системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Также стирание “границ“ между классами офисных зданий выражается в постепенной потере значимости таких факторов как возраст здания, локация и зеленый сертификат (упомянутые уже LEED, BREEAM и др).
В то же время в критериях классификации по-прежнему присутствуют региональные отличия: общественный транспорт очень важен для крупных американских городов, например, Нью-Йорка и Сиэтла, и если здание не расположено у станции метро или другого рельсового транспорта, то там оно сможет быть отнесено лишь к классу В, или даже С.
Если же говорить о современных тенденциях, важный мировой тренд – смещение акцента на то, что есть “внутри“.
Раньше для офисных зданий большое значение имела внешняя эстетика, то, как они смотрятся снаружи. Теперь большее внимание уделяется созданию эффектных и стимулирующих интерьеров. Речь не только об энергоэффективных решениях, но и об использовании естественного света и живых растений, все большую часть пространств отдают под общественные функции.
В Украине и дальше будет наблюдаться размывание границы между классами офисных зданий. Причем, рынок офисной недвижимости адаптируется под потребности клиентов. А, учитывая, что сейчас наблюдается самый большой спрос со стороны креативной индустрии и IT-сектора, девелоперы обновляют свои проекты под потребности арендаторов и создают новые форматы офисной недвижимости. Поэтому “линейка“ классов будет становиться все более гибкой.
Источник: http://dengi.ua/blog/312177-Aleksandr-Nosachenko--Prizrachnaja-granica
