us.olena@yahoo.com uselena48 +38(067) 975 66 11

Уменьшение объема нового предложения и роста спроса привело к сокращению средней вакантности на рынке до 21%

  1. Главная
  2. / Уменьшение объема нового предложения и роста спроса привело к сокращению средней вакантности на рынке до 21%
08.09.2017

Киев, 6 сентября 2017 – Согласно данным компании CBRE Ukraine, в первом полугодии 2017 года бизнес-активность продолжала укрепляться в ответ на улучшение экономической ситуации. Индекс деловых ожиданий в Киеве увеличилось до 119,1, что на 0,9 пункта выше по сравнению с концом 2016 года, а показатель количества безработных на одно вакантное место составил всего 0,7, что демонстрирует повышение спроса на рабочую силу. Быстрый рост занятости является главным макроэкономическим показателем для рынка офисной недвижимости, что является своего рода «предвестником» изменения спроса на офисные помещения. На фоне заметного роста занятости населения, спрос на офисные помещения в Киеве постепенно восстановился. Несмотря на то, что сделки по переезду преобладали в структуре валового поглощения i составили более 70% объема валового поглощения в первом полугодии 2017 года, увеличение потребностей арендаторов в расширении офисов и подписание нескольких предварительных договоров аренды были зафиксированы в течение этого полугодия. В общем, арендаторы переезжали в центральных локаций, в результате чего доля транзакций в ЦДР составляла около 60%.

Спрос со стороны арендаторов сферы информационных технологий и телекоммуникаций составил более 50% валового поглощения. Тенденция к увеличению потребностей в офисном пространстве со стороны сектора бизнес-услуг (в частности, сервисных офисов и коворкинг-операторов) продолжилась в первом полугодии 2017 года, когда доля арендованного пространства среди компаний данного сектора достигла 18% (+7 п.п. с начала года) в общем объеме поглощения. В отличие от предыдущего года, более масштабные сделки по аренде завершились в течение первых шести месяцев 2017 года. ИТ-компания Netcracker арендовала 4 500 кв. м в новом БЦ Astarta, компания Room 8 Studio арендовала новый офис в БЦ «Космополит», расширившись до 4 500 кв. м, а ИТ компания Grammarly переехала в БЦ Gulliver, запланировав расширение до 3 200 кв.м. После открытия первого коворкинга в БЦ Gulliver в начале года, компания Creative Quarter арендовала 2 000 кв. м с планируемым расширением до 4 000 кв. м для своего второго коворкинг-пространства в БЦ Astarta. В результате, объем валового поглощения составил около 60 000 кв. м (+71,4% г/г) в течение первой половины 2017 года.

В первом полугодии 2017 года предложение новых офисных помещений составила около 18 900 кв. м и была представлена 1 очередь строительства БЦ Astarta (GLA – 16 100 кв. м) и расширением БЦ Forum Westside (GLA – 2 800 кв. м). Таким образом, общий объем предложения офисных помещений составил около 1,7 млн. кв. м, увеличившись лишь на 1% за период с января по июнь 2017 года. Стоит отметить, что строительная активность несколько оживилась: завершение строительства следующей очереди БЦ Astarta, запланировано на 2018 год, было перенесено на второе полугодие 2017 года. Ускорение темпов строительства было результатом роста заинтересованности арендаторов в проекте, где заполняемость 1 и 2 очередей строительства составляла почти 60%, учитывая предварительные договоры аренды. Кроме того, K-FUND начал новый проект реконструкции UNIT City в ожидании роста спроса на офисные помещения со стороны технологических компаний и стартапов. Завершение строительства дополнительных 20 000 кв. м в составе 1 очереди строительства UNIT City было анонсировано до конца этого года. В связи с изменениями в темпах строительства, мы увеличили наш годовой прогноз нового предложения до 67 000 кв. м (+34% г/г) на конец 2017 года. В 2018 году ожидается, что объем нового предложения составит около 42 000 кв. м, что демонстрирует тенденцию к уменьшению объема новых помещений примерно на 34% г/г. 70% этого объема сосредоточено в небольших офисных зданиях площадью от 2 000 кв.м до 5 000 кв. м. Единственным офисным объектом с большей площадью, запланированным на 2018 год, есть бизнес-центр (GLA – 11 100 кв. г) в составе проекта торгового центра Retroville компании Stolitsa Group в отдаленной жилой части города.

Проанализировав распределение нового предложения офисов по качеству помещений, мы зафиксировали стабильное снижение нового предложения помещений класса А в течение последних трех лет. Эта тенденция свидетельствует о возможном возникновении дефицита высококачественных помещений в период 2017-2018 гг Лишь два бизнес-центры класса A, а именно БЦ Astarta и K-Most, открытие которых запланировано на 2017 и 2018 годы, соответственно, сейчас находятся на стадии строительства. Кроме того, оба проекта планируют провести «зеленую» сертификацию по международным стандартам: БЦ Astarta будет первым «зеленым» бизнес-центром в Киеве, сертифицированным в соответствии со стандартами BREEAM, тогда как K-Most будет сертифицирован в соответствии со стандартами LEED, по заявлениям девелоперов.

Несмотря на довольно незначительный рост нового предложения в 1 полугодии, с вводом в эксплуатацию 1 очереди БЦ Astarta, рост спроса на офисные помещения благодаря большему количеству соглашений по расширению занимаемой площади ускорил темпы поглощения офисных помещений. Таким образом, средняя вакантность существенно сократилась с 27,5% до 21,0% (- 6,5 п.п.) в течение первого полугодия 2017 года. В разрезе географического распределения объем вакантных помещений продолжал снижаться на всех субрынка. Данный факт говорит о том, что расширение бизнеса и запросов на офисные площади начало повышать спрос на офисные помещения. В первой половине 2017 года, самая эффективная арендная ставка на лучшие офисные помещения остались стабильной на уровне $23/кв.м/месяц, тогда как декларируемые ставки варьировались в пределах от $15 до $30 за кв.м/месяц для помещений класса А. Заявленные ставки для помещений класса B находились в диапазоне от $10 до $22 за кв.м/месяц, при этом эффективные ставки находились в пределах от $8 до $20/кв.м/ месяц. Рассматривая будущую динамику, мы ожидаем, что разрыв между декларируемыми и эффективными ставками будет сокращаться.

Положительные тенденции в фундаментальных показателях рынка в течение первой половины 2017 года стимулировали заинтересованность инвесторов в лучших активах офисной недвижимости и возможностях создания дополнительной стоимости объекта (редевелопмент/реконструкция/улучшение эффективности менеджмента). В первом полугодии 2017 года несколько небольших сделок по купле завершились в сегменте офисной недвижимости. Среди девелоперских сделок необходимо отметить продажу польским девелопером Echo Investment земельного участка площадью 4 га локальном жилом застройщику, где планировалось строительство офисного парка. Детали транзакции остаются конфиденциальными. Мы ожидаем, что второе полугодие 2017 года будет отмечено более масштабными сделками по приобретению бизнес-центров Prime (GLA – 9 000 кв. м) и “Евразия” (GLA – 30 000 кв. г) инвестиционной компанией Dragon Capital Investments Limited. Несколько банков с большими портфелями залоговой недвижимости продолжают выставлять свои активы на продажу. Завершения нескольких сделок с участием банков возможно во втором полугодии 2017 года. Однако, хотя мы и наблюдаем улучшение инвестиционной активности, формируется, преимущественно, за счет небольших игроков с собственным капиталом, инвестиционная активность на рынке офисной недвижимости будет сдерживаться ограниченностью долгового финансирования.

Сергей Сергиенко, управляющий партнер CBRE Ukraine, прокомментировал:

«К концу 2017 года мы ожидаем рост спроса на офисные помещения на фоне общего улучшения деловой активности в стране. В течение второго полугодия 2017 года ожидается дальнейшее оживление спроса со стороны арендаторов. В то же время, строительная активность в сегменте останется невысокой. Планируется, что около 48 000 кв. м новых офисных помещений будет введено в эксплуатацию во втором полугодии и увеличит годовой объем предложения до 67 000 кв. м, что является неплохим показателем и на 34% больше аналогичного показателя прошлого года. Поскольку начала строительства новых крупных объектов не ожидается до конца 2017 года, объем офисных помещений на стадии девелопмента будет сокращаться по крайней мере еще в течение одного года. Более того, мы отмечаем увеличение числа реконструкций небольших офисных зданий в ЦДР. Таким образом, снижение объемов нового строительства и роста деловой активности может привести к дефициту высококачественных офисных площадей уже в ближайшей перспективе, особенно в 2019 – 2020 годах».

Структура валового поглощения по виду деятельности (%)

catsddc

 

Поиск

Статьи и новости