us.olena@yahoo.com uselena48 +38(067) 975 66 11

Рынок первичной жилой недвижимости Киева и области будет расти

  1. Главная
  2. / Рынок первичной жилой недвижимости Киева и области будет расти
26.09.2017

В 2017 г. столичный рынок жилой недвижимости продемонстрировал многократный рост объемов строительства. На фоне этого можно услышать заявления о том, что большой объем предложения спровоцирует либо резкое снижение стоимости квартир либо, при отсутствии уменьшения цен, приостановит сбыт, поскольку темпы строительно-монтажных работ существенно опережают потребности населения. Почему данные тезисы не соответствуют действительности, объясняет руководитель Департамента стратегического консалтинга компании UTG Ростислав Симонов.

 - Какой сейчас объем жилищного фонда в г. Киеве?

- В настоящее время жилой фонд столицы формируют около 1,1 млн. квартир общей площадью 63,5 млн. м2. Для сравнения, в прошлом году общая площадь жилого фонда составляла 64,9 млн. м2. Сокращение жилого фонда произошло за счет вывода из эксплуатации ветхого и аварийного жилья, переоборудования жилых помещений в нежилые, сносом зданий для реконструкции или комплексной застройки и др. В итоге, на каждого жителя столицы в первом полугодии 2017 г. приходится 22,0 м2 жилья, что на 0,6 м2 меньше в сравнении с аналогичным периодом прошедшего года. Если же учесть, что в европейских странах этот показатель составляет от 30 до 40 м2 на человека, нам понадобиться 10-15 лет, чтобы приблизиться к нижнему порогу среднего показателя обеспеченности жильем в Европе.

Поэтому, когда некоторые эксперты говорят о том, что темпы строительно-монтажных работ существенно опережают потребности населения, это не соответствует действительности.

 - Сколько возводится жилья в год?

- Темпы строительно-монтажных работ в нынешнем году существенно возросли. Так, если в 1 полугодии 2016 г. было введено около 300 тыс.м2, то за аналогичный период нынешнего года – 983,5 млн м2.

Так же наблюдается интерес девелоперов на перспективу. По итогам 2016 г. было выдано 114 разрешений на начало строительство многоэтажных многоквартирных массивов общей площадью около 2,71 млн м2.

 - Почему настолько высок интерес девелоперов к Киеву?

- Это столица Украины. И, так как здесь существует ограниченное предложение земельных участков, застройщики частично переключаются на работу в Киевской области, в первую очередь в населенные пункты, прилегающие к столице.

 - Значит, застройщики интенсивно осваивают близлежащие к столице территории, и эта тенденция будет только усиливаться?

- Да, Киевская область является рекордсменом в Украине по темпам строительно-монтажных работ. И это положительный фактор, поскольку он способствует быстрой урбанизации пригорода: развивается локальная инфраструктура, появляются более комфортные места проведения досуга, новые торговые, развлекательные и социальные объекты. При этом большие территории Киевской области позволяют реализовывать крупные проекты с замкнутой территорией, включающей кроме ТРЦ и социальную инфраструктуру – коммерческие детсадики, школы и тд. При этом стоит отметить, что 85% из всего вводимого в эксплуатацию жилья в Киевской области приходится на 4 района: Броварской, Бориспольский, Киево-Святошинский, Выжгородский.

- В настоящее время наблюдается рост спроса на smart – квартиры. С чем связана данная тенденция и какие еще перемены на рынке вы наблюдаете?

- Сокращение сбережений у населения, связанное с ростом инфляции, колебаниями обменного курса, безусловно, приводит к изменениям в структуре спроса в сторону более дешевых покупок. Именно этим объясняется появление квартир с рекордно маленькой площадью около 22-23 м2.

Кроме тенденции по уменьшению площади квартир, на рынке так же наблюдается усиление роли репутации застройщиков. Правда, это происходит на фоне обострения проблем с некоторыми строительными компаниями. Поэтому покупатели стараются выбирать менее рисковые инвестиции и застройщиков с хорошей историей, у которых уже есть масса реализованных проектов.

 - Назовите лучшие строительные и девелоперские компании на рынке в данном сегменте.

- Основные игроки на рынке – это компании «Киевгорстрой» и «Укрбуд», занимающие 50% рынка. Еще долю в 25,5% делят между собой такие компании как: «ИнтергалБуд», «Аркада», Geos, BudDevelopment и StolitsaGroup.

 - Как вы оцениваете уровень конкуренции на рынке?

- Конечно, укрупнение масштабов строительства в руках нескольких застройщиков приводит к усилению олигополистической конкуренции, когда на рынке из-за опытности и строительных мощностей компаний, появляются соизмеримые предложения с большим объемом с сопоставимыми характеристиками и похожими ценами. Все это приводит к усилению конкурентной борьбы, соответственно требует оригинальных решений для привлечения потенциального спроса.

Поэтому на рынке появляются новые интересные инженерные решения, например, внедряются дорогостоящие строительные технологии: панорамное остекление, навесные вентилируемые системы и оригинальные конструктивные решения, архитектура, расширенные внутридомовые пространства, красивые общественные зоны и пр.

Безусловно, это влечет за собой снижение маржи доходности. В то же время застройщики, лояльно относящиеся к своим покупателям и улучшающие строительно-монтажные работы, побеждают в конкурентной борьбе благодаря высокому качеству своих объектов, улучшенной внутренней отделке общественных зон / квартир, внедрению современных технологий, развитию внутренней инфраструктуры и благоустройству прилегающей территорий.

Есть и другой тип застройщиков, которые идут по иному пути. Для увеличения прибыли они снижают затратную часть, упрощая строительные технологии, удаляя все излишества, возобновляя панельное строительство, тем самым удешевляя смету стоимости строительств. Такие компании предлагают рынку востребованный продукт по привлекательной цене.

 - Как озвученные тенденции отражаются на стоимости квартир?

- За последний год цена в национально валюте продолжала расти, при этом она стабилизировалась в долларовом эквиваленте. Однако самый главный показатель рынка – темпы продаж, показывает стабильный рост. Так, по итогам прошлого года Киевская область показала прирост в темпах продаж 22,4%, а Киев - около 15%. Это говорит о том, что тезисы, звучащие на рынке о том, что продажи остановились, а люди не покупают квартиры, совершенно беспочвенны. Более того, если в 2011 г. львиную долю реализации представлял исключительно вторичный рынок жилья, сейчас эта ситуация коренным образом меняется, поскольку на рынке растет доля неликвида – вторично жилья, которое уже не представляет ценности. Следовательно, спрос перемещается на первичный рынок. Кроме того, учитывая, что по итогам 2016 г. было выдано всего 765 новых кредитов, это говорит о том, что у покупателей отсутствуют иные инструменты привлечения финансовых ресурсов, кроме как длительная рассрочка от застройщика. Все это будет и дальше стимулировать развитие первичного рынка недвижимости Киева и области.

Поиск

Статьи и новости